Как стать самозанятым для сдачи квартиры

Сдача квартиры — привычный способ дополнительного заработка для владельцев недвижимости. Но у многих возникает сомнение: оформлять ли доход официально или продолжать работать «в серую»? Риски здесь существенные: штраф за скрытую аренду может превысить размер самого налога.

Чтобы избежать проблем и платить минимум, государство ввело специальный режим — налог на профессиональный доход (самозанятость). Для частных арендодателей он стал реальной альтернативой патенту и ИП: регистрация проще, а отчетность фактически отсутствует.

Для частного арендодателя это возможность сдавать квартиру легально, платить минимальный налог и при этом не вести сложную отчетность. Разберемся, как работает самозанятость для аренды квартиры и кому она подходит.

Можно ли стать самозанятым для сдачи квартиры

Да, физлицо может зарегистрироваться как самозанятый и сдавать жилье легально. Закон позволяет применять (НПД) для сдачи квартиры самозанятым физлицом, если это личное имущество и нет наемных сотрудников.

Самозанятость — это фактически аренда без ИП: вам не нужно открывать бизнес официально, регистрировать сотрудников или вести бухгалтерию.

Однако есть нюансы. Самозанятость подойдет вам, если:

• вы сдаете жилье частным лицам, например, семье или студентам;
• работаете с посуточными бронированиями через Avito, Островок или аналогичные площадки;
• вы получаете оплату напрямую от арендаторов.

А вот если квартира сдана юридическому лицу на постоянной основе (например, компания снимает ее для своего сотрудника), режим НПД использовать нельзя — придется оформлять патент или ИП.

Самозанятость: как оформить арендодателю

Регистрация самозанятым для сдачи квартиры занимает всего 10–15 минут и проходит полностью онлайн. Самый простой способ — установить на телефон бесплатное приложение «Мой налог», авторизоваться через Госуслуги или по паспорту, ввести номер телефона и подтвердить регистрацию. После этого можно сразу формировать чеки и оплачивать налоги в приложении.

Альтернативный вариант — зарегистрироваться через портал ФНС или в мобильных приложениях банков. Многие банки, например Сбербанк и Т-Банк, позволяют подключить НПД прямо в интернет-банке. От арендодателя потребуется только паспорт и ИНН.

Какие налоги платит самозанятый при сдаче квартиры

Налоги на сдачу квартиры самозанятым устанавливаются в фиксированном размере. Если жилье арендует частное лицо — удерживается 4 %, при расчетах с организацией или ИП — 6 %.

Допустим, квартира сдана за 30 000 ₽ в месяц. В случае с обычным арендатором-физлицом налог на аренду для самозанятого составит всего 1 200 ₽, а чистый доход — 28 800 ₽. Если же договор заключается с компанией, сумма удержания увеличится до 1 800 ₽, и на руки останется 28 200 ₽.

Многие арендодатели спрашивают, как платить налог на сдачу квартиры. Все просто: оплатить налог нужно один раз в месяц — до 25-го числа. Размер платежа автоматически считает приложение «Мой налог» и напоминает об этом уведомлением. Чтобы не думать о сроках, удобно подключить автосписание.

При задержках начисляются пени, а при систематическом игнорировании могут появиться штрафы и даже блокировка права работать на НПД. Поэтому проще оплатить вовремя — тем более, что система все делает за вас.

Плюсы и минусы самозанятости для арендодателя

Для владельцев квартир этот режим удобен прежде всего своей простотой. Налог составляет всего 4 % при аренде физлицу и 6 % — при работе с организациями. Не нужны касса, расчетный счет и бухгалтер: все расчеты ведутся в приложении «Мой налог». Появляется еще один важный плюс — возможность показать официальный доход, что пригодится для получения кредита или визы.

Но есть и слабые стороны. Налоговый режим не позволяет списывать расходы на ремонт или ипотеку. Доход ограничен суммой в 2,4 млн ₽ в год. Кроме того, заключать договоры аренды напрямую с юридическими лицами нельзя — формат рассчитан на частных арендаторов. Поэтому схема отлично подходит для обычных собственников, сдающих одно жилье или несколько, но не для агентств и крупных арендодателей.

Если аренда квартиры — ваш единственный доход и вы переживаете, что это скажется на будущей пенсии, волноваться не стоит. У самозанятого остается возможность самостоятельно перечислять взносы и формировать пенсионные накопления. Подробно об этом рассказали в отдельной статье.

Что сдавать можно, а что — нет

Самозанятость при сдаче квартиры подходит только для частных собственников, которые получают доход от личного имущества. То есть вы можете сдавать в аренду собственную квартиру, комнату, дом или дачу. Но нельзя регистрировать доход от чужого жилья, если вы сами не являетесь владельцем.

Например, Алексей сдает студенту собственную однокомнатную квартиру в центре города, пока живет с семьей за городом. Доход он оформляет как самозанятый и платит налог 4 %. Такой вариант полностью законный.

А вот другой случай: Иван помогает бабушке сдавать ее квартиру летом, пока она сама живет на даче. Формально квартира принадлежит бабушке, а значит, именно она должна регистрироваться как самозанятая и получать доход. Иван, даже если он занимается поиском жильцов, не имеет права оформлять доход на себя — такой вариант не подходит для НПД.

Также важно помнить, что НПД распространяется только на жилую недвижимость. Офисы, склады, торговые помещения или иные нежилые объекты под этот режим не подпадают.

Самозанятость не подходит для риелторов, агентств недвижимости и тех, кто сдает жилье от имени других людей — в таких случаях придется оформлять ИП или работать по другой системе налогообложения.

Как подтвердить легальность сдачи квартиры

Главное доказательство того, что арендодатель работает официально, — это чек на аренду квартиры самозанятого, сформированный в приложении «Мой налог». Его можно отправить арендатору по СМС, почте или в мессенджере. Чек содержит сумму, дату и услугу («сдача жилого помещения»), а налог система рассчитывает автоматически.

Такой документ удобен и арендодателю, и жильцу: первый не ведет отчетность вручную, второй получает подтверждение, что сделка официальная и деньги проходят «в белую». В случае спора чек станет доказательством.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли оформить несколько квартир через НПД?

Да, количество объектов не ограничено. Важно лишь, чтобы общий доход от аренды за год не превышал лимит в 2,4 млн ₽.

Работает ли режим для посуточной сдачи?

Да, налог на профессиональный доход подходит и для аренды на короткий срок. Многие используют его при бронированиях через Avito, Островок и другие сервисы.

Что выбрать — патент или НПД?

Если жилье сдают частным арендаторам и доход меньше лимита, налог на профессиональный доход обычно выгоднее: ставка всего 4 %. К тому же не нужно вести отчетность. Патент дороже и требует больше формальностей.

Нужно ли дополнительно уведомлять налоговую или управляющую компанию?

Нет, после регистрации через приложение «Мой налог» статус активируется автоматически. Отдельно сообщать о себе в налоговую инспекцию или ЖЭК не требуется.

Самозанятость — это удобный и легальный способ получения дохода с минимальными налогами. Регистрация занимает несколько минут, налоги при сдаче жилья небольшие, а риски штрафов исчезают.

Особенно удобно это при посуточной аренде: самозанятый арендодатель может принимать оплату онлайн. Например, через Robokassa легко подключить оплату картами, СБП или по QR-коду. Для арендатора это быстрый и привычный способ оплаты, без наличных и переводов на карту. А для арендодателя — прозрачный доход с автоматическими уведомлениями о поступлении средств и официальным подтверждением платежей.

Начните прямо сегодня: скачайте приложение «Мой налог», зарегистрируйтесь за 10 минут и сдавайте жилье официально и спокойно.